Più offerta non significa automaticamente più ricchezza. Sviluppare significa proteggere il valore del territorio e di chi vi ha già investito.
Prima i numeri, poi il cemento
Iniziativa civica sul PUC di Santa Marina
Sezione 1
Nuovi posti letto senza una fotografia completa del mercato
Offerta che può crescere più della domanda reale
Meno prenotazioni medie per ciascuna struttura
Concorrenza concentrata soprattutto sul prezzo
Margini più bassi e minore capacità di investire nella qualità
Indebolimento dell’immagine e del valore della destinazione
Non è un risultato inevitabile. È un rischio che la pianificazione deve misurare e prevenire prima di rendere operative nuove trasformazioni.
Sezione 2
Molte famiglie hanno investito i propri risparmi in una casa, in un immobile da affittare o in una piccola attività ricettiva. Una crescita non coordinata dell’offerta può aumentare la concorrenza senza aumentare in modo proporzionale la domanda.
Alberghi, campeggi, B&B, affittacamere e case vacanza hanno bisogno di una destinazione riconoscibile, servizi efficienti e una stagione meno fragile, non soltanto di un numero maggiore di posti letto.
Il valore del turismo non si misura soltanto negli arrivi. Conta quanto il visitatore resta, quanto spende nelle attività locali e quanta parte della ricchezza prodotta rimane effettivamente nel territorio.
Acqua, depurazione, viabilità, parcheggi, spiagge, rifiuti e spazi pubblici hanno una capacità limitata. Se questa capacità viene superata, i costi vengono sostenuti dalla comunità anche dopo la fine della stagione.
Sezione 3
La domanda non è se essere favorevoli o contrari al turismo. La domanda è quale sviluppo possa produrre più valore nel tempo.
Recuperare, riqualificare ed efficientare gli immobili esistenti produce lavoro per imprese, tecnici e artigiani senza richiedere automaticamente nuovo consumo di suolo.
Sezione 4
Se molti operatori offrono prodotti simili nello stesso breve periodo, senza servizi, identità e attività capaci di distinguere la destinazione, il prezzo può diventare l’unico strumento di competizione.
Il problema non sono i turisti con una determinata capacità di spesa. Il problema è un modello nel quale l’offerta è costretta a ridurre continuamente i prezzi perché la domanda non cresce quanto i posti disponibili.
Una destinazione non diventa più ricca soltanto perché ospita più persone. Diventa più ricca quando ogni presenza genera reddito diffuso, lavoro, servizi e investimenti che restano nel territorio.
Un caso vicino
In alcune località dell’Alto Tirreno cosentino, dopo una fase di intensa costruzione speculativa di seconde case e strutture ricettive, i prezzi degli immobili sono crollati in modo significativo. L’eccesso di offerta, combinato con una domanda che non è cresciuta proporzionalmente, ha eroso il valore del patrimonio di chi aveva già investito. La domanda da porre prima di ogni nuova espansione è: stiamo verificando come evitare una dinamica analoga?
Fonte: osservazione del mercato immobiliare locale. Documentazione in corso di raccolta.
Sezione 5
L’obiettivo del Comune non dovrebbe essere soltanto quello di aumentare il numero dei posti letto o la capacità edificatoria del territorio, ma quello di migliorare complessivamente la qualità dei luoghi in cui cittadini, visitatori e operatori economici vivono e lavorano.
Più posti letto possono rappresentare un’opportunità soltanto se accompagnati da reti fognarie e sistemi di depurazione adeguati, verde pubblico fruibile, spazi pedonali, servizi, parcheggi, manutenzione urbana e una maggiore qualità architettonica e paesaggistica.
La qualità estetica non è un elemento accessorio: contribuisce al benessere dei residenti, all’attrattività turistica, al valore degli immobili e alla riconoscibilità del territorio.
Sezione 6
Solo dopo questa ricognizione è possibile distinguere uno sviluppo utile da un semplice aumento della capacità edilizia e ricettiva.
Sezione 7
Contare ciò che esiste
Misurare ciò che il territorio può sostenere
Autorizzare soltanto ciò che produce valore dimostrabile
Un piano urbanistico non deve scegliere soltanto dove si potrà costruire. Deve anche proteggere l’equilibrio economico, ambientale e sociale sul quale si fonda il futuro della comunità.
Prima il censimento. Poi il limite sostenibile. Poi, soltanto se necessario, nuove strutture.